Impactos da alta do IGP-M em contratos imobiliários

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IGP-M – Índice Geral de Preços de Mercado é o principal índice utilizado no Brasil para reajustes nos preços de matérias-primas, energia elétrica e nos contratos de aluguel, dentre outros pontos. Tanto é que, popularmente, o IGPM é chamado de “inflação do aluguel”. Criado em 1989 e calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o índice atingiu, em 2020, o maior patamar anual desde 2002, quando o país encerrou o ano com alta de 25,3%.

Após quase duas décadas com médias anuais próximas da casa dos 10%, em 2020 a alta foi de 23,14%, devido ao período de instabilidade política, econômica e sanitária decorrente da pandemia de Covid-19 e seus impactos a nível global. Em 2021 a alta se manteve, de modo que o ano deve ser fechado novamente com o índice próximo aos 20%. Um dos efeitos de altas tão significativas e consecutivas diz respeito ao reajuste dos contratos imobiliários, sobretudo os de locação.

Num momento de fragilidade econômica e alto índice de desemprego, o reajuste de contratos locatícios ou de financiamento, por exemplo, pode ser bastante oneroso para alguns perfis de consumidores. Daí a importância de compreender o cenário, conhecer possibilidades para negociação e considerar a alternativa de suporte jurídico em Direito Imobiliário, sempre que necessário para mediação e resolução de conflitos, atualização de contratos ou abertura de processos, dentre outras iniciativas.

Breve contextualização sobre a alta do IGP-M nos últimos anos e seus efeitos

Como já mencionado, o IGP-M começou a ser utilizado oficialmente em 1989, num período em que o país enfrentava a hiperinflação, que só foi controlada a partir de 1995, após a implementação do Plano Real. O histórico anual acumulado do índice comprova a instabilidade do período, com altas anuais superiores a 2.500%, algo que, felizmente, não se repetiu no país desde então.

O cálculo do IGP-M é realizado a partir de uma média ponderada entre diferentes índices de preços. São eles: IPA – Índice de Preços ao Produtor AmploIPC – Índice de Preços ao Consumidor e INCC – Índice Nacional de Custo da Construção. Respectivamente, estes três índices possuem um peso de cálculo de 60%, 30% e 10%, e é dessa forma que se busca representar de maneira fidedigna a variação dos preços de variados serviços e produtos no decorrer de períodos pré-definidos. Lembrando que IGP-M é calculado mensalmente pela FGV.

De maneira bastante sintética, a alta do IGP-M em 2020 e 2021 se deve a três razões principais: a alta do dólar, o aquecimento do mercado de commodities e os impactos da pandemia do novo coronavírus em algumas indústrias, de modo que surgiram desajustes pontuais no mercado, na medida em que alguns setores continuaram produzindo normalmente, enquanto outros tiveram que parar suas operações quase que por completo. Os reflexos disso foram evidentes sobretudo no segundo semestre de 2020 e, consequentemente, nos reajustes de contratos imobiliários realizados a partir de então.

Substituição do IGP-M por outro índice de correção em contratos de locação e venda

Com o acúmulo do IGP-M podendo superar os 30%, dependendo do período de 12 meses considerado para o cálculo, o reajuste de contratos imobiliários pode esbarrar no problema de elevar os valores a um patamar discrepante da realidade do consumidor e do mercado. Assim sendo, houve um aumento considerável no número de pleitos legais em virtude da chamada onerosidade excessiva.

De acordo com o Artigo 478 do Código Civil, “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução [dissolução] do contrato“. Já o Artigo 480 estabelece que “se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.”

Uma possibilidade buscada em situações como tais é a substituição do IGP-M pelo IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. Este é o índice utilizado pelo Governo Federal para cálculos de metas de inflação e taxas de juros, por exemplo. O índice fechou 2020 em alta de 4,52%, valor bem mais razoável do que o do IGP-M no mesmo período.

Porém, o histórico de processos recentes em diversos estados indica certo equilíbrio entre concessão e negação de liminar aos requerentes. É preciso avaliar cada caso individualmente, com o apoio de especialistas em Direito Imobiliário, antes de iniciar qualquer ação legal. Além disso, com a orientação e acompanhamento de profissionais competentes, muitos casos podem ser solucionados mediante negociação, o que pode evitar conflitos mais desgastantes, dispendiosos e demorados.

A importância do suporte jurídico em contextos de negociação contratual

Momentos de grande complexidade e instabilidade exigem, entre outras coisas, grande capacidade de negociação entre as partes. Locadores, locatários e organizações mediadoras (imobiliárias, corretoras etc.), devem estar abertos à possibilidade de acordos que sejam equilibrados e benéficos para todas as partes envolvidas. Isso também vale para casos de compra e venda, financiamento de casa própria e operações imobiliárias afins que se relacionem ao IGP-M.

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